На рынке недвижимости появляется "мыльный пузырь"

[21-06-2007] Aвтор: Ольга Калинина

«Чешский рынок с недвижимостью растет и расширяется. Это происходит за счет реконструкции и обновления уже существующего жилищного фонда, а также благодаря реализации новых проектов. По-прежнему спрос на недвижимость превышает предложение, что является главной причиной, по которой цены на жилье в Чехии остаются достаточно высокими».

Компания Euroconstruct провела исследование, согласно которому с 2006 по 2009 годы темпы роста строительства в странах Восточной Европы достигнут 3%, что приблизительно в четыре раза больше, чем в государствах Западной Европе. Причиной такого роста станет неутихающий спрос на недвижимость, а также необходимость дальнейшего развития инфраструктуры. В минувшие годы самое большое количество новых квартир было построено именно в Германии, Испании, Италии и Великобритании. Из стран Восточной Европы лидировала Словакия, где в 2006 году появилось 20 000 новых квартир. (По данным Euroconstruct, в прошлом году на 1000 жителей Евросоюза было построено 6 новых квартир). Предоставить характеристику ситуации на чешском рынке я попросила Маркету Немцову из риэлторской конторы RE/MAX.

«Чешский рынок с недвижимостью растет и расширяется. Это происходит за счет реконструкции и обновления уже существующего жилищного фонда, а также благодаря реализации новых проектов. По-прежнему спрос на недвижимость превышает предложение, что является главной причиной, по которой цены на жилье в Чехии остаются достаточно высокими».

Кто составляет главную группу покупателей, и какие квартиры пользуются основным спросом на чешском рынке?

«На основании опроса, проведенного нашей компанией, выяснилось, что, главным образом, речь идет о покупателях в возрасте от 25 до 35 лет, которые впервые приобретают собственное жилье. Интерес существует к квартирам двухкомнатным с отдельной кухней или трехкомнатным, где кухня и гостиная соединены между собой».

Строительный бум касается не только Праги, но и других больших городов, например, Брно или Остравы. Основным спросом пользуются квартиры в каменных домах, но цены на них достаточно высоки, а потому приблизительно 70% от реализованных продаж составляют квартиры в панельных домах. Двух или трехкомнатную квартиру в Праге можно купить и до трех миллионов крон, в других чешских городах - до двух миллионов крон. Какими главными критериями руководствуются люди при покупке квартиры?

«К основным критериям при выборе жилья относятся его стоимость, место расположения и метраж. Далее оценивается то, есть ли в окрестностях дома парк, наличие инфраструктуры».

По мнению участников опроса, проведенного агентством Factum Invenio, на чешском рынке существует достаточное предложение жилья и возможностей для его финансирования. Как правило, речь идет об ипотеках и строительных сберегательных кассах. Одновременно, по данным агентства STEM/MARK, приблизительно 25% чехов, приобретающих что-либо в кредит, позднее сталкиваются с проблемами при его оплате. Более половины чехов указало, что в случае потери работы они могли бы поддерживать семейный бюджет в необходимых рамках в течение трех месяцев.

На этой неделе Чешский Центробанк в отчете о финансовой стабильности за 2006 год указал, что в некоторых регионах Чехии стоимость недвижимости растет слишком быстро (на 25% в год) и безосновательно. «Оценка развития цен недвижимости и доходов населения приводит к выводу об искусственном наращивании цен», - цитирует источник Чешское телеграфное агентство.

С точки зрения финансового аналитика Яна Фрайта из Чешского Национального банка, «для чешского рынка недвижимости подобное развитие ситуации несет в себе фактор риска лишь в том случае, если рост цен будет продолжаться в течение длительного времени. Нынешнее состояние расценивается в качестве начальной стадии появления «мыльного пузыря». В случае, если цены будут расти, а затем резко упадут, это приведет к тому что те, кто купил дорого, платит в рассрочку большую сумму, что отягощает его бюджет. Далее, те, кто продают, тоже окажутся в минусе, что также отразится на их бюджете. И, наконец, банки при реализации залога в виде недвижимости потерпели бы убыток. Определенный риск для инвесторов и банков скрывают в себе нынешние стройки. В случае, если цены строящихся квартир упадут, оплата некоторых кредитов была бы проблематичной».

По мнению некоторых риэлторов, встречаются завышенные цены в объявлениях о продаже квартир в панельных домах в «спальных районах» Праги, таких как Ходов, Мехалупы, Гайе, Опатов, Лука, Лужины и Бутовицы. Тем не менее, как утверждают они, реальные цены, за которые продается эта недвижимость, ниже. Что думает по данному поводу Маркета Немцова?

«К сожалению, я не могу ни подтвердить, ни опровергнуть информацию Центробанка. Тем не менее, по нашим данным, рост цен на квартиры и дома в Чехии составляет порядка 15-20%. Самые большие темпы роста наблюдаются в Остраве, которая в последнее время оказалась в центре внимания крупных инвесторов. С 2001 по 2006 годы, то есть, за последние 5 лет, стоимость недвижимости здесь выросла на 96%».

Сегодня в области строительства в Чехии не существует недостатка ни в покупателях, ни в финансировании. Проблемой является недостаток рабочих и техников. Учебные учреждения данного направления не пользуются особой популярностью. Вместе с тем Чехию (с началом строительного бума в Словакии и в России) стали покидать словацкие и украинские рабочие. На смену им приходят строители из Монголии, которые, впрочем, сталкиваются здесь с проблемой языкового барьера. В связи с этим Союз предпринимателей в области строительства подготавливает новую систему образования в данной области - по образцу немецкой и французской. На протяжении всего процесса обучения студентам будет бесплатно предоставляться жилье, питание, учебники и дополнительные курсы. Фирмы хотят потребовать, чтобы эти расходы были вычтены из налогов, поскольку предприятия таким образом способствуют снижению безработицы. Определенные резервы существуют и в области предоставления риэлторских услуг:

«По нашей информации в Чехии работает около 300 риэлторских фирм. Некоторые из них пользуются не самой лучшей репутаций. Необходимо повышать качество услуг, предоставляемых покупателям недвижимости, в том числе, путем установки и соблюдения определенных стандартов».
 

Источник: Радио Прага (www.radio.cz)